Avez-vous déjà entendu parler de l’obligation de délivrance du bailleur / propriétaire et connaissez-vous sa portée ?! (Art 1719 et art 1720 du code civil)
Eh bien retenez bien qu’il s’agit d’une des obligations essentielles et déterminantes à la signature de votre bail. Et le législateur, bien intentionné dans sa volonté d’établir un équilibre dans les relations contractuelles entre le bailleur et le locataire a fait de cette obligation une disposition d’ordre public, impérative – autrement dit qui s’impose aux deux parties et plus particulièrement au bailleur. Ce dernier ne peut ni l’aménager ni s’en dispenser et encore moins y déroger.
Et pourtant il en va tout autrement suivant la formulation de votre bail. Certes, le bailleur met à disposition le local mais cette livraison ou cette remise de clefs ne représente qu’une infime partie de cette obligation.
En effet, elle comprend également, et ce tout au long de la vie du bail, la mise en conformité des locaux par rapport à l’activité qui y sera exploitée ainsi que l’entretien des lieux loués (à ne pas confondre toutefois avec l’obligation d’entretien et de réparation locatives qui demeure à la charge du locataire exploitant).
Et sans surprise, je choisis de m’attarder sur la conformité des locaux loués puisque cette obligation est couramment dévoyée et ce en toute légalité.
Le bailleur qui tient la plume pour la rédaction du projet d’acte à insérer subtilement une clause précisant que “vous acceptez les lieux en l’état et de prendre en charge l’intégralité des travaux nécessaires à votre exploitation ou encore que vous vous engagez à obtenir toutes les autorisations administratives nécessaires à votre implantation”…
Et c’est là, qu’en toute confiance ou insouciance devrais-je dire, que vous – porteurs de projets – et ce, qu’il s’agisse de locaux neufs livres brut de béton fluides en attente ou de locaux existants nécessitants toutefois des travaux d’aménagement – vous avez pour habitude de m’interpeller sur la nature et l’étendue de l’obligation de délivrance du Bailleur.
Aussi, soyez vigilants lors de la négociation de votre bail pour bien chiffrer vos travaux d’aménagement pour ne pas, au final, vous retrouvez à financer ceux légalement mis à la charge du bailleur.
Alors pouvons-nous naturellement qualifier cette obligation de délivrance de trompe-l’œil ? Et si oui, ne vous bercez pas d’illusions vous êtes bien plus nombreux qu’il n’y paraît à vous laisser berner….
Rose-Hélène Miel
Audit’Act – partenaire expert