C’est au juste prix Mme Miel !?!
Chers professionnels vous êtes nombreux lors de mes ateliers à me solliciter pour savoir si le loyer proposé par le broker (agent immobilier spécialisé en immobilier commercial ou d’entreprise) ou le Bailleur / Propriétaire est acceptable.
Alors votre projet sera-t-il au juste prix ?
Sachez que bien que n’ayant pas la qualité d’expert-immobilier je suis à même de vous partager quelques pistes de réflexion qui vous aideront à y voir plus clair à commencer par la définition du prix de loyer.
Oui il s’agit bien de la contrepartie financière à verser au Bailleur pour la mise à disposition et la jouissance exclusive des locaux loués. En immobilier commercial, le prix est la résultante de différents paramètres à prendre en compte :
– La surface louée, c’est la base me direz-vous puisque le loyer se fixe suivant un prix au m2 ainsi une boutique de 110 m² ne va pas se louer au même prix que celle de 250 m².
(Petite parenthèse, vous voyez bien là où le bât blesse lorsque votre projet d’acte ou votre bail ne porte mention d’aucune surface ou encore lorsque le bailleur ne souhaite pas tenir compte de la tolérance usuelle des 5% d’erreur de métrés pour la livraison de locaux neufs)
– Bref pour en revenir au prix du loyer si sa valeur est différente suivant la surface louée cela se confirme également suivant l’utilisation qui sera faite des mètres carrés disponibles. Pour une boutique de 250 m² partagée suivant différentes zones d’utilité, le prix des m² de surface de vente (surface allouée à l’accueil de la clientèle) sera différent des m² de l’arrière-boutique à usage de réserves ou des m² de la terrasse.
– Outre la surface mise à disposition, le prix va également varier suivant la configuration des lieux loués avec ou sans vitrine en linéaire, si la boutique est d’angle (au croisement de 2 rues), si elle dispose d’une réserve ou d’un show-room pour exposer ses produits….
– Le dernier paramètre et non des moindres à prendre en compte c’est l’emplacement. L’emplacement est le facteur clef pour le choix du porteur de projet et la valorisation commerciale attendue du Bailleur.
Qu’il soit « prime » ou pas, c’est le lieu et la situation de votre magasin qui vous permettra de visualiser aisément le potentiel chiffre d’affaires.
C’est cet emplacement qui vous garantira :
– D’être référencé sur google maps mais également dans votre zone de chalandise et de conquérir ainsi des parts de marché,
– D’avoir une bonne visibilité commerciale, un accès direct avec ou sans place de stationnement pour votre clientèle, avec ou sans aire de livraison pour la gestion de vos marchandises.
Tant de paramètre à prendre en compte lorsque vous êtes porteur de projet et que votre choix se porte sur un local. Tant de composantes fusionner dans un prix pour savoir si il est cohérent par rapport au marché (prix pratiqué dans le voisinage et dans la même zone de chalandise à comparaison égale avec des locaux similaires)
Vous comprendrez bien que malgré toutes ces composantes totalement objectives c’est malheureusement la subjectivité qui l’emporte suivant ce fameux emplacement !
Se confronte ainsi, à travers le prix du loyer, deux mondes dont les intérêts divergent.
Celui du Bailleur / propriétaire qui n’est pas forcément investisseur mais qui attend en retour de son investissement une certaine rentabilité en concordance avec la valeur vénale (prix d’achat) de son actif. Ce même Bailleur qui vous fixe suivant l’emplacement de son local un droit d’entrée ou un pas de porte pour en justifier la valorisation commerciale.
Celui du Porteur de projets qui fonctionne en mode projection proche de l’illusion d’avoir trouver le local idéal pour le démarrage de son activité. Son unique questionnement porte sur la capacité à pouvoir générer suffisamment de chiffre d’affaires pour payer sans difficultés son loyer (taux d’effort) et ses charges d’exploitation (charges locatives, impositions et taxes)
Il arrive parfois qu’il faille se positionner sur un autre local puisque le loyer est effectivement exorbitant par rapport à l’activité envisagée – cette solution B garantira toutefois le lancement de votre exploitation à moindre frais.
Au final et à bien y réfléchir, à trop vous laisser séduire par cet emplacement idyllique soyez certains que le juste prix de la location sera le temps et l’énergie que vous y consacrerez non pas à vous enrichir mais à faire le bonheur de votre bailleur !
