Parlons de la vie du bail et plus précisément de l’évolution du loyer au cours du bail en compagnie de Rose-Hélène Miel, juriste baux commerciaux dirigeante d’Audit’Act.
Que prévoit la Loi ? Et comment cela se formalise et fonctionne ?
Vous lancez votre activité et votre expert comptable en charge d’élaborer votre business plan a prévu par avance d’appliquer des majorations au loyer négocié.
Pourquoi selon vous?
Eh bien tous comme en matière d’habitation, le bail commercial comporte une clause d’indexation du loyer.
Que faut-il entendre par indexation ?
Il s’agit d’un ajustement périodiquement du prix du loyer en fonction d’un indice de référence publié par l’INSEE.
Et contrairement à l’habitation, l’indexation fait partie de la libre négociation des parties pour le bail commercial.
Pour les locaux commerciaux, les deux indices couramment utilisés sont :
– l’Indice des Loyers Commerciaux (ILC)
– et l’Indice du Coût de la Construction (ICC).
Notez bien que l’indexation peut intervenir à la fois au cours du bail donc chaque année ou toute autre périodicité choisie mais également lors de la fixation du montant du loyer renouvelé.
Pour faire simple, l’indexation permet de fixer le nouveau loyer à la hausse comme à la baisse, les parties contractantes devant respecter les variations de l’indice de référence publié par l’INSEE.
Mais d’où provient cette fameuse indexation ? Et quelle a été la volonté du législateur ?
C’est la Loi du 1er septembre 1948 qui initialement a réglementé les baux d’habitation tout en permettant aux loyers d’être révisés périodiquement en fonction de l’évolution d’un indice des prix.
Depuis, différentes lois sont venues modifier les modalités d’indexation des loyers suivant les besoins économiques et sociaux du pays (L’article 47 de la loi de modernisation de l’économie (n°2008-776) du 4 août 2008 instaure l’indice des loyers commerciaux (ILC)).
A y regarder de plus près, 3 composantes constituent l’ILC :
– L’indice des prix à la consommation hors loyers à hauteur de 50%
– L’indice des coûts de la construction à hauteur de 25%
– L’indice du chiffre d’affaire dans le commerce de détail à hauteur de 25%
Votre contrat comporte-t’il une clause d’indexation ? Et si oui comment va-t-elle se calculer ?
Parmi les clauses dites essentielles et déterminantes du bail, une clause d’indexation peut être insérée. Cette dernière précise que la revalorisation aura lieu automatiquement, autrement dit sans qu’aucune notification écrite soit nécessaire (contrairement à la révision triennale) à la date anniversaire du bail ou à minima un an après la dernière fixation du loyer légale ou contractuelle.
Si initialement le loyer était indexé suivant l’ICC (Indice du Coût de la Construction), un virage mémorable s’est opéré en faveur de l’ILC (Indice des Loyers Commerciaux) et ce, pour plusieurs raisons :
– Une meilleure adaptation aux réalités du marché locatif : L’ICC est davantage axé sur les coûts de construction, ce qui ne refléte pas toujours les variations des coûts de la vie et des loyers
– Une stabilité et prévisibilité des ajustements de loyer qui sont à la fois bénéfiques aux locataires et propriétaires.
– Une pression des lobbyings et des acteurs du secteur comme les fédérations de commerces, type PROCOS, qui ont souhaité un indicateur plus équitable et approprié au marché locatif commercial.
Le législateur, toujours dans une optique de protection du commerçant ou de son outil de travail le fonds de commerce a courant 2009 introduit un nouvel indice de révision des loyers pour garantir un équilibre financier entre les parties.
Qu’en est-il depuis ?
La pandémie de Covid-19 a eu des répercussions significatives sur le marché immobilier commercial. Les confinements et restrictions ont entraîné une baisse de l’activité économique et de nombreux locataires ont rencontré des difficultés à honorer leurs obligations financières.
Le modèle économique ayant été à l’issue totalement bouleversé par le changement de consommation de la clientèle, les composantes de l’ILC ont dû être modifiées :
– 75% suivant l’inflation (évolution suivant le coût de la vie)
– 25% suivant l’indice du coût de la construction
(Le décret n°2022-357 du 14 mars 2022 modifie le décret n°2008-1139 du 4 novembre 2008, relatif à l’indice trimestriel des loyers commerciaux, conformément aux articles 2 à 5 modifie notamment la formule de calcul de l’ILC).
Pour mémoire, l’ancienne base se décomposait comme suit :
– 25 % à l’indice du coût de la construction
– 50 % à l’inflation
– 25 % à l’évolution du chiffre d’affaires du commerce du detail (exit ce paramètre puisque l’achat en ligne et le click & collect ont permis de constater que le chiffres d’affaires n’était plus réalisé principalement en boutique).
Pour un commerçant payer un loyer trop élevé au lieu d’investir cette somme dans l’achat de ses marchandises le conduit pour sûr à sa perte !
Autrement dit, l’indexation annuelle des loyers permet-elle de payer le juste prix de sa location ?
En effet, les augmentations de loyer peuvent impacter négativement la pérennité des exploitations commerciales et principalement les petites et moyennes entreprises. Les fédérations des commerçants interviennent régularièrement pour négocier auprès des bailleurs et faire pression sur les autorités compétentes pour instaurer de nouvelles mesures de régulation des loyers et de protection des commerçants.
A titre d’exemple et compte tenu de l’inflation persistante, la loi intitulée « Mesures d’urgence pour la protection du pouvoir d’achat a plafonné la variation de l’indice des loyers commerciaux à 3,50 %. mesure qui a été prolongée jusqu’à fin mars 2024.
Le bail commercial, bien plus qu’une simple formalité juridique, mérite toute votre attention y compris en matière d’évolution son prix.
Votre activité commerciale en dépend puisque que chacune des clauses peut avoir des incidences financières sur la poursuite de votre activité
