Chef d’entreprise,
Vous êtes fin prêt pour le démarrage de votre activité et après moultes péripéties vous allez enfin signer votre bail.
Si pour certains il s’agit d’une simple formalité administrative, renforcée par un climat de confiance avec votre bailleur suite aux différents échanges que vous avez eu sur les conditions d’exploitation, soyez vigilants !
A la lecture de votre projet d’acte, le ciel risque de s’obscurcir, face à un bailleur, qui conscient de votre démarrage d’activité, souhaite avant tout accompagnement à la réussite sécuriser son investissement et son complément de revenus.
Si en temps normal un dépôt de garantie (somme versée par le locataire pour assurer la bonne exécution des obligations du bail) est exigé en numéraire, certains bailleurs n’hésitent à surenchérir par la demande d’une caution bancaire ou d’une garantie à première demande qui s’actionne plus facilement.
Et si par mésaventure la banque ne vous suit pas, il vous sera demandé de vous porter caution personnelle de votre entreprise autrement dit d’engager votre patrimoine personnel et familial dans l’aventure de l’entreprenariat, tout cela pour rassurer le bailleur.
Sachez, chef d’entreprise, que le bail que vous vous apprêtez à signer est déjà sécurisé pour le bailleur avant même la fourniture d’une caution ou le paiement d’un dépôt de garantie.
Le bailleur est en premier lieu sécurisé par la rédaction du projet d’acte, le fait de tenir la plume lui octroie un sérieux avantage sur la formulation et la compréhension de clauses qui lui seront majoritairement favorables.
En second lieu, outre l’exploitation continue de votre activité dans les lieux loués, une clause dite de garnissement y est habituellement insérée pour permettre au bailleur en cas d’impayés d’être désintéressé par la vente de vos marchandises, équipements et mobilier à hauteur de la dette locative.
Et par-dessus tout, par la clause résolutoire qui constitue une épée de damoclès sur la tête de l’exploitant puisque seul le bailleur peut la faire jouer pour mettre fin au bail et ce, sans indemnités à devoir, pour cause de non-respect des clauses du bail ou d’arriérés locatifs.
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Quid du dépôt de garantie dans tout cela me direz-vous ?
Et bien ce n’est qu’une marche de plus à l’escalier des « garanties » du bailleur.
La libre fixation de son montant est seulement limitée par les dispositions de l’Art L 145-40 du code de commerce – qui fixe un seuil qui permet au-delà de réclamer des intérêts aux Bailleurs.
Ces derniers n’en ont cure puisqu’ils continuent à fixer arbitrairement son montant qui en devient excessif !
Si la possibilité est toutefois offerte de ne pas bloquer sa trésorerie au démarrage par la mise en place d’une caution bancaire, cette dernière aura également un coût financier pour votre exploitation.
Si vous devez, à défaut de caution bancaire et même en complément du dépôt de garantie, vous portez caution personnelle, c’est le maximum que vous puissiez faire pour conforter votre bailleur.
Retenez enfin que le dépôt de garantie n’est pas obligatoire, si le Bailleur peut exiger une autre garantie il peut également n’en demander aucune.
Alors pouvons-nous en conclure que la confiance envers son Bailleur n’exclut pas la vigilance y compris pour les garanties à offrir !
Rose-Hélène Miel
Audit’Act – partenaire expert