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Le bail de courte durée est-il vraiment une bonne idée ?

 Vous êtes porteur de projet et pour lancer votre activité vous envisagez de signer un bail de courte durée dit bail dérogatoire. Cette solution vous semble la mieux indiquée dans votre situation mais à y regarder de plus près ce n’est pas si évident !

Un bail dérogatoire : de quoi s’agit-il ?

Le bail dérogatoire (Art L 145-5 Cce) est un des contrats de location permettant l’exploitation d’un fonds dans un local (commercial, artisanal ou industriel).

Il est par nature dérogatoire puisqu’il déroge (fait exception) à l’ensemble des règles impératives (imposées) par le statut des baux commerciaux (Décret du 30/09/1953) à commencer par sa durée de 3 ans maximum à contrario des baux commerciaux de 9 ans (durée minimum légale).

A retenir, que sa durée ne peut légalement être supérieure à 3 ans et ce, qu’il s’agisse d’un unique bail ou de baux successifs.

Initialement la durée du bail dérogatoire, instauré par la Loi du 12 mai 1965, ne pouvait excéder les 2 ans et depuis la Loi Pinel du 18 juin 2014 (dernière réforme qui a impacté le statut des baux commerciaux) elle a été rallongée à 3 ans.

Vous avez opté pour la signature d’un bail dérogatoire, sachez que l’exposé de l’acte devra préciser l’intention des parties (bailleur et locataire) de ne pas se soumettre aux dispositions du statut légal des baux commerciaux (volonté claire, expresse et non équivoque).  

Que se passe-t-il à l’échéance du contrat ?

Lors de l’échéance contractuelle du bail dérogatoire, la tacite prolongation (poursuite du bail aux mêmes charges et conditions) étant impossible, il cesse automatiquement :

  • Soit le locataire pose congé en respectant un préavis si le bail le prévoit
  • Soit le bailleur délivre une sommation de déguerpir par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec avis de réception

Notez toutefois, que si ce contrat laisse totalement place à la liberté contractuelle, il ne reconnaît pas le droit au renouvellement et au paiement d’une indemnité d’éviction à défaut.

Ce type de contrat est donc à certain égard moins protecteur de l’exploitant et de son outil de travail (le fonds) puisque sa valorisation de ce dernier est méconnue.

Que se passe-t-il à l’échéance contractuelle et après le délai d’un mois ?

Si aucune des deux parties (locataire ou bailleur) ne se manifeste dans le mois (délai de sursis) qui suit l’échéance contractuelle du bail dérogatoire, un nouveau bail commercial soumis aux dispositions statutaires se formera automatiquement.

Pourquoi préférer ce type de contrat à un bail commercial ?

Vous êtes porteurs de projet et qu’importe vos ambitions ou votre motivation, l’aventure entrepreneuriale est longue et parfois fastidieuse pour cause d’imprévus.

Le bail dérogatoire offre la liberté de mettre ainsi à l’essai la relation contractuelle Bailleur / Preneur et de pouvoir se désengager sous un délai raisonnable :

  • En tant que locataire, s’assurer de la faisabilité et de la viabilité de son projet (si votre étude de marché ne se confirme pas)
  • En tant que Bailleur, pouvoir s’assurer de la solvabilité du locataire, de la conformité de l’activité choisie par rapport au local mis à disposition ou de récupérer son local à l’échéance du contrat sans devoir verser une indemnité d’éviction (dédommagement de la valeur de votre fonds de commerce).

De même, en matière de négociation contractuelle, les clauses charges et conditions sont totalement libres. A titre d’exemples le loyer peut être indexé ou non, le préavis pour restituer les locaux d’un mois ou même inexistent, le dépôt de garantie majoré. Même le loyer convenu entre les parties pourra être décorrélé (ne pas correspondre) à la valeur locative du marché.

Attention toutefois au revers de la médaille !

En effet, si le bail dérogatoire permet à chacune des parties d’y trouver son compte en fonction de ses intérêts – attention au fait que ce type de contrat ne sécurise ni l’exploitant si son exploitation.

Outre le fait de ne pas avoir droit au renouvellement ou à défaut à l’indemnité d’éviction, le porteur de projet qui doit financer ses travaux d’aménagement risque d’être confronté au refus des banques.

Pourquoi, me direz-vous ?

Tout simplement parce que la banque finance l’acquisition des éléments constitutifs du fonds de commerce (tel que l’achat du matériel ou des équipements) ainsi que les travaux d’aménagement. Le prêt bancaire ou l’emprunt sera d’une durée de 5 à 7 ans et pourra être mis en place que si le bail a une durée équivalente ou supérieure à celle du prêt ce qui n’est pas le cas pour un bail dérogatoire de 3 ans maximum. De plus, il n’est pas possible de procéder au renouvellement de ce type de contrat.

Autrement dit dans ce cas de figure la banque ne pourra soutenir votre projet vu que les conditions locatives ne seront pas en adéquation avec les modalités du prêt à consentir…

Rose-Hélène Miel

Audit’act – partenaire expert

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